Общеизвестно, что договор аренды земли вступает в силу с момента государственной регистрации права аренды. В разное время, разные государственные органы были уполномочены проводить регистрацию такого рода. В период с 2008 по 2010 года регистрация проводилась Центром государственного земельного кадастра, с 2011 года договора регистрировались территориальными органами «Держземагенства». С 2013 вступили в силу Закон Украины «Про Государственный Земельный Кадастр» и постановление КМУ № 1051, про утверждение порядка ведения этого земельного кадастра.

С принятием этих нормативных актов, полномочия на проведение регистрации более не находились в компетенции органов земельных ресурсов Украины. Регистрацию прав собственности и прав аренды на земельные участки необходимо было проводить в новом – «Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество», а полномочиями на проведение такой регистрации была наделена государственная регистрационная служба (при министерстве юстиции).

С этого момента фермеру при регистрации договора аренды не нужно было обращаться в «Держземагенство», достаточно было обращения к любому государственному регистратору или же нотариусу с соответствующим доступом к реестру. Умозрительно правильные шаги правительства в сторону искоренения коррупции, на деле, имели множество негативных последствий. Автоматический перенос данных из старых реестров в новый не предусматривался законом. На этом фоне возникли множественные незаконные манипуляции с имуществом как физических так и юридических лиц. Двойная регистрация одно и того же земельного учатска повально начала проводится во всех областях страны. Прецеденты носили разный характер, были единичные примеры, классифицированые как недоразумение, так и случаи массовой регистрации договоров, которые, по сути, были целенаправленным рейдерским захватом хозяйств. Механизм действий довольно прост — новый арендатор, зная о существующей «бреши» в законодательстве, договаривается с собственником земельного участка и подписывает с ним договор аренды. Далее обращается к регистратору с заявлением на регистрацию этого договора. Регистратор обязан сделать запрос в территориальный орган «Держземагенства», а тот в свою очередь должен проверить кадастровый номер на наличие обременений в своём реестре. Как правило такие запросы игнорируются и по истечении 5 дней, так и не получив ответа от «Держземагенства», регистратор проводит регистрацию договора, даже не подозревая, что этот участок уже находится в аренде у другого арендатора. Последнему ничего не остается, кроме как в судебном порядке отменять незаконные регистрации, что, как правило, долго и дорого.

С целью пресечения таких махинаций, а также для создания современной интерактивной базы земельного банка, землеустроители компании «Агролига» совместно с юридическим департаментом проделали колоссальный объём работ, который осуществлялся в три основных этапа:

o Первый этап был самым масштабным и сложным. За последний год нам пришлось досрочно расторгнуть все договора аренды, заключённые до 2013 года. После чего компания зарегистрировала право собственности наших пайщиков в новом реестре имущественных прав и перезаключила с ними более 1500 актуализированных договоров аренды. В результате вышеописанной неразберихи с переносом данных права на несколько земельных участков пришлось отстаивать в суде.

o На втором этапе были созданы информационные базы договоров аренды с описанием каждого участка, а также проведена оцифровка и визуализация полей на основании полученных после сверки и регистрации кадастровых номеров.

o На третьем этапе с помощью квадрокоптеров и дронов был проведен замер контуров полей в высоком разрешении. Полученные контуры мы наложили на карты, созданные по кадастровым номерам, благодаря чему выявили незарегистрированные земельные «кластеры» внутри каждого поля, а также определили участки, которые не использовались ранее или использовались неэффективно. Именно на этом этапе, были найдены собственники «не закрытых» договорами земельных участков, которым мы помогли оформить их права на участок и заключить с нами договора аренды.

Таким образом, мы не только обезопасили себя, но и внедрили систему точного земледелия. Здесь следует отметить, что вся наша техника представляет из себя современный автопарк, состоящий из комбайнов и тракторов фирмы John Deere, которые уже давно оснащены новейшими системами параллельного (автоматизированного) вождения и технологией GPS навигации. Замер контуров полей, их оцифровка и современный автопарк позволят нам еще более результативно и прогрессивно заниматься земледелием.

Сложно переоценить важность и объемы проделанной работы. И несмотря на бюрократические сложности, нам удалось привести земельные отношения в соответствие действующим нормам закона, подготовить современную базу договоров и создать высокоточные цифровые карты полей.